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文件通知

成都市住房和城鄉建設局關于印發《成都市老舊住宅小區專項維修資金管理辦法》的通知

來源:   發布時間:2019-03-29   瀏覽次數:

成住建發〔20194

成都天府新區規劃建設國土局、成都高新區規劃國土建設局、各區(市)縣住建行政主管部門,各有關單位:

現印發《成都市老舊住宅小區專項維修資金管理辦法》,請遵照執行。

成都市住房和城鄉建設局

2019329

成都市老舊住宅小區專項維修資金管理辦法

第一章  總則

第一條 (目的依據)

為構建本市老舊住宅小區房屋共用部位、共用設施設備的維修保障機制,提高老舊住宅小區業主的宜居水平,根據《成都市住宅專項維修資金管理辦法》(市政府令第195號,以下簡稱195號令)、《關于進一步發揮住宅專項維修資金在老舊小區和電梯更新改造中支持作用的通知》(建辦房〔201552號)有關規定,結合本市實際,制定本辦法。

第二條(適用范圍)

本市老舊住宅小區專項維修資金的交存、使用、管理和監督,適用本辦法。

第三條(名詞解釋)

本辦法所稱的老舊住宅小區,是指200441日前,本市行政區域內國有土地上已建成交付使用但未按《成都市城市住房專項維修資金管理暫行辦法》(原市政府令第103號)規定交存專項維修資金的小區。

本辦法所稱的老舊住宅小區專項維修資金(以下簡稱維修資金),是指專項用于老舊住宅小區共用部位、共用設施設備維修、更新和改造的資金。

本辦法所稱老舊住宅小區共用部位,是指根據法律、法規和房屋買賣合同,由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位,一般包括:住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

本辦法所稱共用設施設備,是指根據法律、法規和房屋買賣合同,由住宅業主或者住宅業主及有關非住宅業主共有的附屬設施設備,一般包括:電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

第四條(職責劃分)

區(市)縣人民政府負責本轄區老舊住宅小區維修資金的建立和管理工作,并對街道辦事處(鄉、鎮人民政府)負責的維修資金管理的相關工作進行監督。

區(市)縣住房和城鄉建設行政主管部門負責老舊住宅小區維修資金交存、使用、管理的業務指導工作。

已設立業主大會的老舊住宅小區,由業主委員會具體負責維修資金管理的相關工作;未設立業主大會的,由街道辦事處(鄉、鎮人民政府)具體負責維修資金管理的相關工作。街道辦事處(鄉、鎮人民政府)負責對業主自管的維修資金進行監督。

社區居民委員會協助街道辦事處(鄉、鎮人民政府)做好本轄區維修資金的相關工作。老舊住宅小區管委會、住委會、家委會、議事會、居民議事小組等依法成立的自治組織(以下統稱自治組織)協助街道辦事處(鄉、鎮人民政府)、社區居民委員會做好本小區維修資金的相關工作。

第五條(管理公約)

老舊住宅小區業主應當在交存本小區維修資金前,制訂維修資金管理公約(以下簡稱管理公約),管理公約應當對維修資金交存、續交,應急使用的情形和流程,業主自管等事項作出約定。老舊住宅小區首期維修資金的交存標準由本小區業主在管理公約中約定,但不得低于每平方米5元(面積按照業主所有房屋建筑面積計算)。

已設立業主大會的,業主委員會應當參照示范文本(見附件)擬訂本小區管理公約;未設立業主大會的,街道辦事處(鄉、鎮人民政府)應當參照示范文本擬訂本小區管理公約。管理公約應當予以公示,公示期不少于7日,期滿后組織業主表決,經本小區專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上業主且占總人數三分之二以上的業主表決同意后,報街道辦事處(鄉、鎮人民政府)備案。

本辦法施行前已經制定了維修資金管理規約的小區,可按照本辦法有關規定修訂,經本小區業主依法表決同意后報街道辦事處(鄉、鎮人民政府)和社區居民委員會備案。修訂后的管理公約生效前,原維修資金管理規約繼續有效。

 

第二章  交存

第六條(資金交存)

首期維修資金的交存,按照下列程序實施:

(一)編制交存清冊并歸集資金。

已設立業主大會的,業主委員會應當按照管理公約約定的交存標準和本小區總戶數編制維修資金交存清冊,逐一收取維修資金,并在交存清冊中登記收取情況,經業主簽字確認。未設立業主大會的,街道辦事處(鄉、鎮人民政府)應當按照管理公約約定的交存標準和本小區總戶數編制維修資金交存清冊,逐一代收維修資金,并在交存清冊中登記代收情況,經業主簽字確認。交存清冊應當登記業主姓名、身份證號碼、聯系方式等信息。

(二)存入專戶并公告。

業主委員會或街道辦事處(鄉、鎮人民政府)應當及時將已歸集的維修資金足額存入維修資金專戶。存入維修資金專戶后,業主委員會或街道辦事處(鄉、鎮人民政府)應當將專戶管理銀行出具的交款憑證(復印件)、加蓋銀行印章的交存清冊(復印件)在小區公告,公告期不少于7日。

 

第三章  管理

第七條(專戶存儲)

老舊住宅小區維修資金實行專戶存儲,業主委員會或街道辦事處(鄉、鎮人民政府)應當委托承擔我市新建住宅維修資金專戶管理銀行職責的商業銀行作為老舊住宅小區維修資金專戶管理銀行。業主委員會或受街道辦事處(鄉、鎮人民政府)委托的社區居民委員會應當以專戶管理銀行在當地設立的支行作為本小區或本轄區內維修資金的專戶承辦銀行,并在專戶承辦銀行開設專戶,專戶應當接受街道辦事處(鄉、鎮人民政府)的監督。

開設的專戶,應當以小區為單位設賬,以房屋戶門號等設業主分戶賬,記載交存、使用、結存等情況。

業主委員會開設的專戶,還應當記載所屬區(市)縣、街道辦事處(鄉、鎮人民政府)、社區居民委員會相關信息。

第八條(銀行職責)

專戶承辦銀行負責辦理老舊住宅小區維修資金賬戶設立、交存、使用、結息、劃轉、結算、對賬、查詢等事項,并根據委托管理協議約定免費提供維修資金管理和使用所涉及的第三方監督服務。

維修資金自存入專戶之日起,每年按中國人民銀行的有關規定結息到戶。

第九條(資金管理)

維修資金歸集時已設立業主大會的,本小區維修資金由業主自管;未設立業主大會的,由街道辦事處(鄉、鎮人民政府)代管。

維修資金自管的,業主委員會應當與專戶承辦銀行簽訂委托管理協議,約定引入第三方代理記賬、業主委員會主任離任審計第三方監督服務等事項;維修資金代管的,街道辦事處(鄉、鎮人民政府)、受委托的社區居民委員會應當與專戶承辦銀行簽訂三方委托管理協議。

老舊住宅小區業主大會設立后,代管的維修資金,應當劃轉業主自管。業主委員會應當依照管理公約的約定,向選定的專戶承辦銀行申請設立本小區維修資金專戶。專戶開設后,業主委員會應當持管理公約向代管本小區維修資金的街道辦事處(鄉、鎮人民政府)提出資金劃轉申請。對符合劃轉條件的,街道辦事處(鄉、鎮人民政府)應當在業主委員會與專戶承辦銀行完成委托管理協議簽訂后,將代管的該小區維修資金余額及利息劃轉至業主委員會設立的專戶,并移交賬務信息。街道辦事處(鄉、鎮人民政府)或社區居民委員會完成維修資金劃轉后,應當在小區公告,公告期不少于7日。

第十條(賬務公布)

專戶承辦銀行應當配合業主委員會、街道辦事處(鄉、鎮人民政府)或受委托的社區居民委員會于每年3月底前,以小區為單位,向業主公布上一年度的維修資金相關情況,包括下列內容:

(一)維修資金的交存、支出和結存的金額;

(二)使用維修資金實施維修、更新和改造的情況;

(三)維修資金使用和管理的其他有關情況。

上述相關情況應當在小區公告,公告期不少于7日。業主對公布的賬目有異議,維修資金自管的,可向業主委員會申請查詢;維修資金代管的,可要求本小區自治組織向街道辦事處(鄉、鎮人民政府)或社區居民委員會申請核實,專戶承辦銀行應當提供協助。

第十一條(資金續交)

維修資金余額不足首期維修資金的30%時,業主應當續交。維修資金自管的,業主委員會應當按照管理公約的約定組織續交;維修資金代管的,街道辦事處(鄉、鎮人民政府)應當按照管理公約的約定組織續交。按照本辦法第六條規定的流程及時將續交的維修資金存入相應范圍內的業主分戶賬。

第十二條(資金補充)

利用老舊住宅小區共用部位、共用設施設備經營所得收益及共用設施設備報廢后回收的殘值,應當按照小區管理規約的約定補充維修資金,分攤計入相關業主分戶賬;小區管理規約未予約定的,由全體業主依法決定。

第十三條(資金退還)

老舊住宅小區房屋滅失的,由業主向業主委員會、街道辦事處(鄉、鎮人民政府)或社區居民委員會申請辦理有關退款手續后,到專戶承辦銀行退還業主分戶賬中結余的維修資金,并辦理業主分戶賬注銷手續。

 

第四章  使用

第十四條(使用規定)

維修資金應當專項用于小區共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造,不得挪作他用。維修資金使用需經分攤列支范圍內專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主表決同意,并向業主公示。

下列費用不得從維修資金中列支:
(一)依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用;
(二)根據物業服務合同約定,應當由物業服務機構承擔的小區共用部位、共用設施設備的維修和養護費用;
(三)應當由當事人承擔的因人為損壞小區共用部位、共用設施設備所需的維修費用。

分攤列支范圍內業主已交存的維修資金余額不足以支付本次維修、更新和改造費用的,其差額部分應當由相關業主自籌補足。

第十五條(分攤方法)

維修資金的使用應當遵循業主“誰受益、誰負擔”的原則,按下列規定分攤:

(一)用于小區共用部位、共用設施設備的,由全體業主按所擁有建筑面積的比例分攤。

(二)用于單幢或多幢共用部位、共用設施設備的,由該幢或多幢業主按所擁有建筑面積的比例分攤。

(三)用于單元共用部位、共用設施設備的,由單元內業主按所擁有建筑面積的比例分攤。

第十六條(第三方監督)

維修資金使用可依據與專戶承辦銀行簽訂的委托管理協議引入第三方監督服務。

第十七條(正常使用流程)

維修資金使用按照下列流程辦理:

(一)擬訂使用方案。當本小區房屋共用部位、共用設施設備出現損壞需要使用維修資金實施維修、更新、改造時,維修資金自管的,業主委員會或物業服務機構應當擬訂使用方案,擬定的使用方案經業主委員會形成書面決議后向業主公示;維修資金代管的,社區居民委員會、自治組織或物業服務機構應當擬訂使用方案并向業主公示。公示期應與業主意見征集期一致。使用方案應當包含以下內容:工程項目內容、維修相關單位、項目預算金額、施工期限、工程驗收主體等。

(二)征集業主意見。公示期內,維修資金自管的,業主委員會應當組織業主依法表決通過使用方案;維修資金代管的,街道辦事處(鄉、鎮人民政府)應當組織業主依法表決通過使用方案。表決結果應當在本小區公示,公示期不少于5日。

(三)組織施工和竣工驗收。維修資金自管的,業主委員會應當與使用方案約定的施工單位簽訂合同;維修資金代管的,社區居民委員會、自治組織或物業服務機構應當與使用方案約定的施工單位簽訂合同,并按照使用方案加強對施工的組織管理。工程竣工后,業主委員會、社區居民委員會、自治組織或物業服務機構應當根據相關規定和使用方案約定組織驗收。并將驗收結果在小區公告,公告期不少于5日。

(四)備案和資金撥付。

驗收完畢且公告期滿后,維修資金自管的,業主委員會應當持維修資金轉賬支票、使用撥付申請表(已加蓋業主委員會印章確認)、經辦人身份證明材料等資料到專戶承辦銀行申請資金撥付,專戶承辦銀行對上述資料審核無誤后向收款單位撥付資金(不得支取現金),并留存上述資料。維修資金代管的,社區居民委員會、自治組織或物業服務機構應當持使用撥付申請表、使用方案、工程驗收意見表、施工合同、公告(公示)影像資料、經辦人身份證明材料、費用結算票據等資料報街道辦事處(鄉、鎮人民政府)備案,經街道辦事處(鄉、鎮人民政府)審核無誤并作出同意備案決定后,開具資金轉賬支票。社區居民委員會、自治組織或物業服務機構應當持維修資金轉賬支票、備案申請表、經辦人身份證明材料等資料到專戶承辦銀行辦理撥付手續,經專戶承辦銀行核對無誤后向收款單位撥付資金(不得支取現金),并留存上述資料。

第十八條(應急使用規定和流程)

本辦法施行前已制訂了維修資金管理規約的小區或已建立維修資金但未制訂維修資金管理規約的小區,房屋共用部位、共用設施設備出現符合195號令第三十條(應急使用)規定情形,需要立即使用維修資金實施維修的,由業主委員會、社區居民委員會、自治組織或物業服務機構報經街道辦事處(鄉、鎮人民政府)確認后,按照本辦法第十七條(一)、(三)、(四)項的相關規定辦理。

涉及電梯、消防設施設備的,由業主委員會、社區居民委員會、自治組織或物業服務機構在書面報告街道辦事處(鄉、鎮人民政府)的同時,應當書面報告質量技術監督部門、公安消防部門,質量技術監督部門、公安消防部門應當實地查勘確認。

業主在已制訂的維修資金管理規約中對應急使用情形有相關約定的,從其約定。

 

第五章  附則

第十九條(非住宅)

200441日前,本市行政區域內國有土地上已建成交付使用但未按《成都市城市住房專項維修資金管理暫行辦法》(原市政府令第103號)規定交存維修資金的非住宅,可參照本辦法建立維修資金。

第二十條(違法違規行為的處理)

業主違反管理公約約定拒不交存或續交維修資金的,按照195號令第三十二條第三款的規定處理。

挪用維修資金的,按照195號令第三十三條的規定處理。

在維修資金使用中,虛列維修工程項目或虛增維修工程量的,按照195號令第三十四條的規定處理。

在維修資金監管工作中,有關行政機關及其工作人員濫用職權、徇私舞弊、玩忽職守的,按照195號令第三十六條的規定處理。

相關業主、業主委員會成員、社區居民委員會、自治組織或物業服務機構有違反本辦法規定行為的,除按相關規定處理外,由街道辦事處(鄉、鎮人民政府)將違法信息通報相關主管部門,由相關主管部門按照聯合懲戒的有關規定實施聯合懲戒。 

第二十一條(增設電梯)

老舊住宅小區建立維修資金后,可依法使用維修資金增設電梯。增設電梯的具體流程按照《成都市人民政府辦公廳關于促進既有住宅自主增設電梯工作的實施意見(試行)》(成辦函〔2018134號)相關規定執行。

第二十二條(解釋機關)

本辦法具體適用中的問題,由市住房和城鄉建設行政主管部門負責解釋。

第二十三條(施行日期)

本辦法自201951日起施行,有效期5年。《成都市老舊院落專項維修資金管理指導規則》(成房發〔2016105號)同時廢止。

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